Сетевой девелопмент: как войти в регионы

Герман Крашенинников: «Когда перед девелопером стоит задача создать сети объектов в российских городах, необходимо выстроить грамотную стратегию работы с регионами. Правильный выбор земельного участка, взаимодействие с местными властями и наличие профессиональной команды — важные факторы, способные обеспечить проекту успех, а его инвесторам — высокую доходность вложений».

Девелоперская компания ADM Group приступила к созданию в регионах России сети ТРК «Калинка-Малинка». Первый объект появится в Краснодаре. Следующим этапом станет открытие «Калинки-Малинки» в Ростове-на-Дону. Параллельно ведется поиск подходя­щей земли в крупных городах Поволжья, Урала и Сибири. В соответствии с пла­нами стратегического развития компа­нии в ближайшие 7 лет мы намерены открыть 7 крупноформатных торгово-развлекательных комплексов в разных регионах России. В первую очередь нас интересуют миллионники и города с численностью населения свыше 500 тыс. человек. Выбор земли идет парал­лельно в нескольких регионах, и мы не ставим задачу начать новый проект в каком-то определенном городе из числа нас интересующих. Все будет зависеть от того, где быстрее удастся найти под­ходящий участок.

Опыт ADM Group показывает, что вла­сти городов заинтересованы в приходе инвестора, но зачастую предлагают территории, в развитии которых боль­ше заинтересованы сами (например, отдаленные пустующие районы), тогда как у инвесторов такие предложения не вызывают большого интереса. Чем больше город, тем меньше там подхо­дящей земли, причем практически нет участков, в районе которых имеются инженерные сети. Из-за этого стои­мость прокладки сетей может быть в разы больше цены земли. Часто муниципалитеты предлагают участки, на которых сначала надо расселить жилые дома. Как правило, для девелоперов подобный вариант неприемлем — невозможно четко спрогнозировать расходы на отселение и затратную часть проекта в целом. Если земля приобретается на вторичном рынке, то зачастую собствен­ники намеренно завышают ее цену, чтобы девелопер включил владельца в проект в качестве партнера. Однако в крупных городах привлекательные участки, как правило, остались толь­ко под рынками или предприятиями, и партнерство с собственником земли часто бывает единственно возможным вариантом.

В Краснодарском крае нашей ком­пании удалось найти участок благо­даря активной помощи краевой администрации. После того как мы заяви­ли о готовности прийти в регион, для сопровождения проекта была создана рабочая комиссия во главе с первым заместителем губернатора, которая помогала ADM Group в работе с местны­ми и федеральными ведомствами, в том числе при оформлении земли. Местные власти, изучив требования компании, предложили нам на выбор около 20 участков (среди них были земли сельхозназначения, муниципальные, а также находящиеся в собственности частных компаний). Мы сделали серьезный ана­лиз всех предложений, рассматривали их с точки зрения перспектив развития транспортной и инженерной инфра­структуры, а также градостроительных планов в целом. Участок может быть идеальным с точки зрения потенциаль­ного расположения на нем объектов, но если в ближайшие 5 лет там не планируется строить транспортные развязки, то от него придется отказаться.

В результате компания остановила свой выбор на земле, находившейся в собственности одного из местных сель­хозпредприятий. По своим площади и расположению участок практически близок к идеальному: из 67 га почти половину (32 га) займет ТРК «Калинка-Малинка», на остальной территории разместятся логистический центр (21 га) и «Автомобильная деревня», состо­ящая из 7 дилерских автоцентров (14 га). Сейчас ведется проектирование ТРК. Окончательная схема финанси­рования краснодарского проекта (его стоимость — около $250 млн.) пока не определена. ADM Group сейчас разра­батывает несколько вариантов и ведет переговоры с западными фондами пря­мых инвестиций. Параллельно мы зани­маемся привлечением стратегического инвестора для развития сети в целом: мы не собираемся продавать отдельные объекты. В соответствии со стратегией развития мы намерены создать сеть, и только после этого может быть рассмотрен вопрос о ее продаже.

Финансовая модель проекта зави­сит целиком от целей собственника. Девелоперы могут идти двумя путя­ми: создавать проекты для продажи, в том числе западным инвестиционным фондам, или играть «в длинную», рас­считывая на арендный доход в течение длительного времени. На мой взгляд, инвесторов сейчас интересует не столько показатель окупаемости того или иного проекта (привлекательным считается срок от 7 до 10 лет), сколько доход на вложенный капитал. Можно построить объект, продать его инвести­ционному фонду, и тогда срок окупае­мости составит всего 2 года. При этом для инвестора важно четко понимать, какую доходность принесут вложения. Привлекательная доходность сегодня — от 20 до 25% (такой показатель зало­жен и в наш краснодарский проект). Западные фонды, как правило, ориенти­руются на верхнюю планку. Риски инве­стора значительно сокращаются в том случае, если у девелопера есть команда профессионалов, способных реализовывать проект на всех его стадиях — от контроля за строительством объекта до управления недвижимостью.

ADM Group уже сформировала две команды по управлению проектами — в Краснодаре и Ростове-на-Дону. Офис в Краснодаре мы усилили нашими сотрудниками из ростовского депар­тамента управления проектами. К началу строительных работ нам потребуются технические менеджеры, группа технического надзора, инженер и другие специалисты, которые будут контролировать работу подрядчиков соблюдение сроков строительства, a на завершающем этапе займутся вводом в эксплуатацию и передачей объекта управляющей компании. Подбор кадров для эксплуатирующей компании закончится за 6 месяцев до введения ТРК эксплуатацию. Планируется набирать персонал преимущественно из числа жителей Краснодара. У ADM Group разработаны специальные программ обучения персонала. На рынке мало готовых специалистов по эксплуатации объектов коммерческой недвижимости а управление ими требует не только знания современных инженерных систем и оборудования, но и умения осуществлять технический менеджмент, кoнтролировать эту работу и планировать расходы на содержание здания. После курса обучения новые сотрудники по надзором наставников смогут пройти стажировку в управляющей компании в Ростове-на-Дону.

В «Калинке-Малинке» разместят два больших «якоря» (продуктовый гипермаркет и магазин формата DIY), которые придут со своими службами эксплуатации (30 тыс. кв. м). Не считая персонала охранной и клининговой компаний, для управления остальной площадью комплекса (120 тыс. кв. м) нам потребуются инженеры, диспетчеры, механики, адми­нистраторы — всего около 50 сотрудни­ков. Большинство из них приступят к своим обязанностям задолго до того, как в ТРК придут первые посетители. Персонал управляющей компании будет участвовать в пусконаладочных работах с тем, чтобы хорошо знать техническую «начинку» здания и затем грамотно его эксплуатировать. Успех сетевого npoекта зависит от того, насколько точно он соответствует нынешним и будущим требованиям рынка.

К списку публикаций